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LOCAZIONE DI UN BENE COMUNE


Descrizione: LOCAZIONE DI UN BENE COMUNE

Quando in un condominio un bene comune è inutilizzato ed é suscettibile di godimento separato, il condominio può decidere di dare in locazione il predetto bene o ad un condomino o ad un esterno, mediante delibera presa dalla maggioranza dei condomini partecipanti all'assemblea, che rappresenti almeno un terzo del valore dell'intero edificio (Cass. 21 ottobre 1998, n°10446 Trib. di Bologna 9 agosto 1999, n° 1799; Cass. 15 maggio 1972, n° 1467). Vi sono alcuni presupposti, affinché si possa locare un bene condominiale con il quorum sopra indicato.
Come già detto, il bene comune non deve essere adibito ad altro scopo dal condominio (ad esempio, il vecchio locale caldaia, il cui servizio sia stato dismesso; o meglio ancora l'appartamento condominiale in cui alloggiava il portiere).
Va anche guardato l'uso potenziale del bene: infatti, non si può locare un lavatoio comune, anche se non utilizzato da nessuno, se non con l'unanimità dei consensi.
Inoltre, la locazione non deve essere per un periodo superiore ai nove anni, e deve essere a titolo oneroso (per quest'ultimo caso, vedi Cass. n°1467 del 15.5.1972).

La contro prestazione della locazione può anche essere rappresentata da qualcosa di diverso dal denaro: ad esempio ad un condomino viene concesso di occupare un posto auto condominiale, in cambio di servizi resi al condominio (Cass. 28.01.1979, n°270).
La mancanza della formazione di una maggioranza in assemblea per stabilire l'ammontare del canone, determina l'impossibilità della locazione (Cass. 19.4.1991, n°4261; Cass. 26.2.1992, n°2363).
Infine, ultimo requisito per la locazione a maggioranza, è l'impossibilità di utilizzare promiscuamente il bene condominiale; ad esempio, un utilizzo promiscuo può essere mediante turnazione. In questo caso, la maggioranza non può sopprimere il diritto del singolo condomino, rappresentato dalla possibilità di godere, anche se solo con un criterio di turnazione, del bene comune. Questo è il caso, ad esempio, di posti auto comuni, in cui la turnazione è facilmente applicabile.
Impossibile ricondurre a questo caso quello di un appartamento condominiale, presupponendo il fatto che, chi cerca un alloggio per abitazione non lo cerca per un mese l'anno.
Quanto appena detto è suffragato da numerose sentenze; Cass. 27 gennaio 1982, n°538; Cass. 18 gennaio 1982, n°312; Cass. 22 novembre 1974, n° 6010; Cass. 8528/94.

Per i casi non ricompresi tra quelli in cui è possibile la locazione con delibera presa a maggioranza, è necessaria l'unanimità dei consensi di tutti i condomini partecipanti al condominio.
Ultimamente con sentenza n°330 dell'11 gennaio 2001, la Suprema Corte ha stabilito che nel regime della comunione, il comunista può concedere in affitto la propria quota, ribadendo tra l'altro ciò che già è previsto dall'art.1103, primo comma, del codice civile il quale, trattando dell'uso della cosa comune, recita: "ciascun partecipante (sottinteso, alla comunione) può disporre del suo diritto a cedere ad altri il godimento della cosa comune, nei limiti della sua quota.

Quanto detto è sicuramente estendibile al regime del condominio, in considerazione del fatto che l'art. 1137 del codice civile (rinvio alle norme sulla comunione) sancisce che per quanto non è espressamente previsto dalle norme dello stesso codice civile in materia condominiale, valgono le norme sulla comunione in generale (1100 e seguenti del C.C.; 61 e seguenti delle disposizioni attuative del C.C.).
In pratica, i condomini intenzionati a godere del diritto di turnazione, possono continuare ad esercitare il predetto diritto; il bene in comune viene quindi locato solo per gli altri periodi dell'anno, corrispondenti a quelli di godimento degli altri condomini che vi rinunciano. Il canone di locazione verrà ripartito solo tra questi ultimi condomini.


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