Da oggi puoi seguire le Amministrazioni Servizi SERO, anche tramite il canale youtube dovre affronteremo insieme problematiche che riguardano la vita condominiale

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CASO

I danni derivanti da un allagamento per un guasto ad una tubazione d’acqua non sono risarciti interamente dall’assicurazione e pertanto si chiede come debba essere ripartita la spesa per la differenza non risarcita.

RISPOSTA
A tal riguardo bisogna chiarire se la tubazione che ha subito il danno sia comune oppure di proprietà di uno solo dei condomini.

Nella prima ipotesi saranno tutti i condomini a dover contribuire alla spesa per le quote millesimali di comproprietà viceversa nella seconda ipotesi dovrà il proprietario esclusivo della tubazione pagare per l’intero.

CASO

 In un condominio occorre sostituire la cabina dell’ascensore e si discute se la spesa deliberata debba avvenire fra tutti i condomini oppure solo tra i condomini utenti.

RISPOSTA

In analogia a quanto previsto dall’art. 1124 c.c per le scale la ripartizione delle spese straordinarie, quelle di adeguamento e quelle di ricostruzione dell’ascensore vanno ripartite fra i soli condomini utenti salvo che la ripartizione fra tutti i condomini per le rispettive quote millesimali di proprietà, non sia prevista del regolamento contrattuale di condominio che disponga in tal senso.

 Le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni ed i rumori del fondo del vicino non devono superare la normale tollerabilità.

Tale norma è applicabile anche agli edifici condominiali nel caso in cui un condomino, nel godimento della sua unità immobiliare, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini.

Ai fini della fissazione del criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, occorre considerare la particolarità dei rapporti condominiali e la destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche e dagli stessi proprietari.

Dunque, nel caso in cui le unità immobiliari sono soggette a destinazioni differenti, ad esempio sia ad uso abitativo che ad uso non abitativo, il criterio che privilegia le esigenze di vita connesse all'abitazione piuttosto che quelle derivanti dalle attività commerciali. 

Ne deriva che la normale tollerabilità contiene in se da un lato una limitazione del diritto di proprietà, dall'altro attribuisce al proprietario la facoltà di esercitare attività che producono immissioni lecite che il vicino purtroppo è tenuto a sopportare. 

In ogni caso il regolamento di condominio può prevedere regole più rigorose di quelle contenute nel codice civile e quindi vietare determinate attività anche se non siano tali da superare la normale tollerabilità di cui parta il codice. E' dunque bene leggere sempre attentamente il contenuto del regolamento prima di acquistare o locare un appartamento.

 Il decreto sulle semplificazioni del Governo Monti ha previsto regole più snelle e veloci per i cambi di residenza. Però tali nuove regole hanno bisogno di essere riviste alla luce della legge anagrafica in vigore dal 1989. 

Si rende, dunque, necessario armonizzare le due normative di modo che non vi sia il rischio di sovrapposizione.

Infatti, il decreto semplificazioni prevede una procedura veloce, quasi immediata, per chi cambia residenza, ma anche per chi costituisce una nuova famiglia o si sposta all’interno di uno stesso Comune. Dalla richiesta di cambio di residenza basteranno ora solo due giorni perché il cambio sia effettivo, mentre la vecchia legge anagrafica (dpr n.223/1989) prevede che in caso di richiesta di cambio di residenza la procedura sia portata a termine entro un massimo di 45 giorni. Questo significa che in base alla normativa ancora in vigore, il nuovo Comune, presso cui si sposta la residenza, ha 45 giorni di tempo per effettuare tutte le verifiche necessarie e rendere poi effettivo il cambio di residenza. 

E’ chiaro allora che vi è l’evidente necessità di armonizzare tale disposizione con quella del decreto semplificazioni secondo la quale il cambio diventa effettivo già decorsi due giorni dalla richiesta. 

Per rendere compatibili le due normative il Governo si è preso 90 giorni di tempo, decorsi i quali non ci dovrebbero più essere il rischio di duplicazione di leggi.

Se allora da un lato il decreto semplificazioni ha previsto procedure più snelle e veloci, dall’altro la legge di stabilità ha previsto la c.d. decertificazione. Quest’ultima stabilisce il divieto di chiedere certificati che siano volti a provare stati, qualità personali e fatti. 

La conseguenza di ciò sarà che al posto degli innumerevoli certificati sarà lasciato il posto ad altrettanti innumerevoli autocertificazioni.

Cerchiamo di sintetizzare quali saranno dunque le novità che riguarderanno il prelievo sulla casa, distinguendo a seconda che l’abitazione sia principale o seconda casa, e ancora se sia affittata o meno, se trattasi di case rurali e cosa accade per le case all’estero.

ABITAZIONE PRINCIPALE

Per la prima casa l’aliquota ordinaria stabilita è dello 0,4%. Però i Comuni nei prossimi mesi potranno scegliere di aumentare o diminuire la detrazione: aliquota minima dello 0,2%, aliquota massima dello 0,6%. 

Inoltre per l’abitazione principale è prevista anche una detrazione fissa di 200 euro a cui si devono aggiungere 50 euro per ogni figlio a carico  avente età non superiore a 26 anni. I figli devono essere residenti ad avere dimora nell’abitazione principale. 

Per calcolare allora l’Imu, occorre vedere quale sia la rendita catastale della casa ed a tal fine si può guardare sull’atto di acquisto dell’immobile o vedere i vecchi bollettini ici. A questo punto bisogna moltiplicare la rendita per 1,05 che rappresenta la rivalutazione del 5%. Poi occorre moltiplicare il risultato per 160 che rappresenta la maggiorazione del 60% prevista dalla manovra di natale.  Il risultato così ottenuto va diviso per 100 e l’ulteriore risultato va moltiplicato per l’aliquota fissata dal Comune in cui si trova la casa. Si ottiene così l’imposta lorda. Da quest’ultima occorre sottrarre la detrazione di 200 euro più eventuali 50 euro per ogni figlio (fino ad un massimo di 400 euro). Si ottiene così l’imposta dovuta. 

SECONDA CASA

In caso di immobili diversi dall’abitazione principale, l’Imu sulla casa prevede un’aliquota ordinaria dello 0,76% che può essere variata dal Comune in aumento o in diminuzione: aliquota minima dello 0,46%, aliquota massima del 1,06%. 

Per calcolare l’imposta sulla seconda casa bisogna individuare la rendita catastale della stessa che va poi moltiplicata per 1,05 (che rappresenta la rivalutazione del 5%). Il risultato così ottenuto va moltiplicato per 160 (che rappresenta la maggiorazione del 60%). Il risultato va diviso per 100 e moltiplicato per l’aliquota Imu fissata dal Comune.

Il risultato ottenuto rappresenta l’imposta dovuta per la seconda casa. 

Dal momento che l’Imu assorbe l’Irpef sui redditi fondiari, non si pagheranno più le imposte ad aliquota marginale sulla rendita catastale rivalutata del 5% e maggiorata di 1/3. 

CASA AFFITTATA

Per le case affittate si paga l’Imu con un’aliquota ordinaria dello 0,76%. L’aliquota può subire aumenti o diminuzioni decise dai vari Comuni, di conseguenza: aliquota minima dello 0,4%, aliquota massima del 1,06%. 

Il procedimento per calcolare l’imposta dovuta è lo stesso visto per la seconda casa. 

Inoltre, in caso di immobili affittati bisogna considerare che sui ricavi delle locazioni occorre pagare le imposte in base all’Irpef ad aliquota marginale, dal 23 al 43%, oppure in base alla cedolare secca (con aliquota del 21% o del 19% in caso di canone concordato). 

CASE RURALI

L’Imu va a colpire anche gli immobili rurali per i quali va fatta una distinzione a seconda che essi siano o meno iscritti nel catasto fabbricati. Se le case rurali sono già iscritte nel catasto fabbricati e quindi hanno una rendita catastale, per il calcolo dell’imposta si seguono le stesse regole previste per l’abitazione principale, le seconde case o le case affittate. 

Nell’ipotesi in cui le case rurali siano sprovviste di rendita catastale perché ancora iscritte nel catasto terreni, la base imponibile sarà calcolata prendendo come riferimento la rendita di immobili simili. Inoltre, la casa rurale dovrà essere comunque iscritta nel catasto fabbricati entro il 30 novembre 2012. 

CASE ALL’ESTERO

Coloro che possiedono immobili all’estero dovranno pagare dal 2012 l’Imu sugli stessi. L’imposta si applica sul valore delle case, facendo riferimento al prezzo delle stesse così come indicato nell’atto di acquisto oppure, in mancanza, al valore di mercato della casa. Sulle case all’estero il proprietario paga già da quest’anno un’imposta erariale dello 0,76%.  

Al fine di impedire una doppia imposizione sulla casa all’estero, il proprietario si vedrà riconosciuto un credito d’imposta pari al valore dei prelievi applicati nello Stato estero in cui si trova la casa. 

CASO

Un condomino ha affittato il suo appartamento come ufficio al quale accedono numerose persone.

Si chiede se può essere aumentata la quota di spese a suo carico.

RISPOSTA

A riguardo si ritiene di no specie se il regolamento di condominio non vietala destinazione ad uffico.

Qualora fosse vietata dal regolamento, gli altri condomini possono contestare la violazione e chiedere la cessazione dell’attività dell’ufficio

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CASO

Occorre rifare l’impermeabilizzazione di un lastrico solare del quale alcuni condomini hanno l’uso esclusivo pertanto si è posto il problema se solo i condomini che hanno l’uso esclusivo hanno l’onere di contribuire alla spesa.

RISPOSTA
A riguardo si ritiene che si applica l’art. 1126 c.c secondo il quale un terzo delle spese va ripartito a carico di tutti i condomini che hanno l’uso esclusivo e due terzi delle spese vanno ripartiti tra tutti i condomini le cui proprietà sono comprese nella proiezione verso il basso del perimetro del lastrico, in proporzione ai millesimi.

Si presuppone che i condomini che hanno un uso esclusivo del lastrico, tale uso sia promiscuo e indiviso.

CASO

Le spese per l’espurgo della fossa biologica di un edificio composto in parte di appartamenti e in parte da negozi come va ripartito?

RISPOSTA

In linea di principio deve essere fatta una ripartizione in base ai millesimi di proprietà purchè la fossa serve a tutte le unità del condominio, quindi anche ai negozi, dotate di servizi igenici.

CASO

Dovendo provedere alla riparazione di alcune colnne di scarico si chiede quale sia il criterio di ripartizione.

RISPOSTA

La spesa dei canali di scarico è a carico di tutti i condomini che se ne servono per la parte relativa alla colonna verticale

CASO

L’assemblea ha deliberato una spesa per rifare il manto erboso del giardino condominiale ridotto in pessime condizioni, tale spesa però si è rilevata di notevole entità. Si chiede per i condomini dissenzienti, essere esonerati da tale onere.

RISPOSTA

La pretesa di suddetti condomini è infondata in quanto l’abbellimento di un giardino presistente non è qualificabile come innovazione e pertanto non è applicabile l’art.1121 cod.civ. e la spesa va ripartita nel modo indicato dal regolamento.

Dato che le varie manovre succedutesi nel 2011 hanno portato all’introduzione di numerose novità in materia di casa (Imu, cedolare secca, detrazione 36%, imposta sulle case all’estero), di conseguenza vi saranno anche delle novità nella dichiarazione dei redditi. 

Per la detrazione del 36% per lavori di ristrutturazione della casa, è venuto meno l’obbligo della comunicazione preventiva di inizio lavori al centro operativo di pescara. Nella dichiarazione dei redditi occorre però compilare ora un’apposita sezione in cui verranno indicati i dati catastali della casa. 

Se si è comprata casa nel 2011, con spostamento delle rate rimanenti della detrazione, la numerazione delle rate da indicare nei righi che vanno da E41 ad E44 deve iniziare dal numero immediatamente seguente a quello riportato l’anno precedente nella dichiarazione dei redditi del  venditore. 

Se si sono affittate case, con l’introduzione dell’aliquota fissa del 21% invece dell’irpef, chi ha optato per la cedolare secca deve compilare altre parti apposite della dichiarazione (nel riquadro B del modello 730 o in quello RB del modello Unico sono state aggiunte le sezioni I e II, riservate alla cedolare secca).

Inoltre, per gli immobili di interesse storico ed artistico è previsto l’uso di un apposito codice da indicare nella dichiarazione. Il codice è il 16, aggiunto nella colonna 2 (utilizzo) nel quadro riguardante i fabbricati. 

Per coloro che possiedono case all’estero e che abbiano presentato il modello 730, devono presentare anche il modello Unico, compilando però solo il quadro RM. Quindi le case all’estero vanno dichiarete solo nel modello Unico. 

Per ciò che concerne gli altri aspetti della casa, non vi sono ulteriori adempimenti da seguire. Si ricordi che ai fini della detrazione del 19% sugli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto della prima casa, il bonus spetta solo in caso coincidano le figure del titolare del mutuo e del compratore della casa. E’ allo stesso modo detraibile, in caso di acquisto di abitazione principale, il 19% dei compensi  versati agli intermediari. 

Coloro che presentano il 730 hanno la possibilità di compensare il credito l’Imu utilizzando il modello F24. A tal fine deve anche essere compilato il quadro I della dichiarazione dei redditi. Qualora non si voglia compensare il credito del modello 730, questo verrà restituito dal sostituto. 

Il beneficio sul quale calcolare la detrazione spetta fino al limite massimo di spesa di 48.000 euro da dividere in dieci anni. Cerchiamo di analizzare sinteticamente le procedure da seguire per usufruire di questa agevolazione e muoversi correttamente tra i paletti imposti dal fisco.

I LAVORI PER I QUALI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI
La detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo se riguardano determinate parti comuni di edifici residenziali. Tra le spese per le quali spetta la detrazione, oltre a quelle per l’esecuzione dei lavori, sono comprese: ■ le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
 ■ le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici);
 ■ le spese per l’acquisto dei materiali; ■ le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
■ l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
■ gli oneri di urbanizzazione;

GLI ADEMPIMENTI CHE BISOGNA SEGUIRE
Comunicazione di inizio lavori
Prima dell’inizio dei lavori è necessario inviare, con raccomandata, la comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello che si può anche reperire presso gli uffici territoriali dell’Agenzia o nel sito internet www.agenziaentrate.gov.it. La comunicazione (per tutte le regioni italiane e le province autonome) deve essere inviata al seguente indirizzo: Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Pescara - Via Rio Sparto, 21 - 65129 Pescara.
Al modello devono essere allegati:
 ■ la copia della concessione, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se previste dalla legislazione edilizia;
 ■ i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento);
 ■ la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’Ici a decorrere dal 1997, se dovuta. Se, però, il contribuente che chiede di fruire della detrazione è un soggetto diverso da quello tenuto al pagamento dell’Ici (ad esempio, l’inquilino), non è necessario trasmettere le copie delle ricevute.
 ■ la fotocopia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori sono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali.
■ la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori, nell’ipotesi in cui questi siano eseguiti dal detentore dell’immobile (locatario, comodatario).
Comunicazione alla Azienda Sanitaria Locale
Contestualmente alla comunicazione al Centro Operativo di Pescara, a cura dei soggetti interessati alla detrazione, deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:
■ generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
■ natura dell’intervento da eseguire;
■ dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
■ data di inizio dell’intervento di recupero.
La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl.
Pagamento mediante bonifico
Per fruire della detrazione è fondamentale che le spese detraibili siano pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al beneficio fiscale. Se il bonifico contiene l’indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato il modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono indicare nell’apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che provvede al pagamento. Al momento del pagamento del bonifico, dal 1° luglio 2010, banche e poste devono operare una ritenuta del 10% a titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
 
DOCUMENTI DA CONSERVARE
I contribuenti interessati debbono conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione e la ricevuta del bonifico. Tale documentazione, che deve risultare intestata alle persone che fruiscono della detrazione, infatti, deve essere esibita a richiesta degli uffici finanziari. E’ importante segnalare che, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori - dal 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006) - il costo della manodopera deve essere evidenziato separatamente.
                                                                                   

  Il decreto Salva Italia è stato modificato, prevedendo a favore delle famiglie numerose e nel caso di prime abitazioni una forte riduzione dell’Imu.

Ma vediamo nel dettaglio le modifiche. Le famiglie, oltre alla detrazione di euro 200, avranno diritto ad un ulteriore detrazione di 50 euro per ogni figlio che non superi però i 26 anni, fino ad un massimo di 400 euro. Inoltre, è condizione necessaria che i figli dimorino abitualmente ed abbiano la residenza con i genitori.Quindi, la somma complessiva massima di detrazione non potrà superare i 600 euro. 

Per cui nel caso di un contribuente con due figli, lo sconto sull’Imu sarà pari a 300 euro e se il valore catastale dell’immobile rientra in 75 mila euro il contribuente sarà addirittura esente dal pagamento dell’Imu.

L’esenzione scatta fino a 100 mila euro di valore catastale nel caso in cui i figli a carico siano 4, mentre l’Imu sarà ancora esente per immobili aventi valori catastali fino a 150 mila euro, nel caso di famiglia con 8 figli. 

E’ data poi la facoltà ai Comuni di ampliare la detrazione fino a concorrenza dell’imposta dovuta. 

Come si calcola l’acconto Imu. Il 18 giugno prossimo scadrà il termine per pagare l’acconto Imu. L’acconto dovrà essere versato in base a quelle che sono le aliquote stabilite a livello nazionale con il decreto Salva-Italia del Governo Monti. 

Come si deve calcolare l’acconto Imu che andrà versato a breve dai proprietari delle case?

Innanzi tutto occorre specificare che la somma che andrà pagata come acconto Imu il 18 giugno prossimo dovrà essere calcolata con l’aliquota allo 0,76% per tutte le case su cui incombe la quota di imposta erariale destinata allo Stato. L’importo dell’acconto che si ottiene al termine del calcolo deve poi essere diviso in due parti uguali, aventi lo stesso importo; di queste due parti, una dovrà essere pagata con il codice tributo dell’imposta statale, l’altra con quello dell’imposta comunale. 

Inoltre, vi è da aggiungere che dal momento che il pagamento dell’Imu andrà effettuato esclusivamente con il modello F24, sarà consentito compensare le somme dovute a titolo di Imu con i crediti d’imposta per i tributi erariali, come l’Irpef o l’Iva.

Ma andiamo a vedere in concreto come si calcola l’acconto Imu a seconda delle tipologie di case.

ABITAZIONE PRINCIPALE

L’acconto Imu è conteggiato con l’aliquota dello 0,4%. Inoltre, vi è una detrazione fissa di 200 euro , più altre detrazioni di 50 euro ciascuna per ogni figlio convivente fino a 26 anni di età. Le pertinenze della casa sono tassate insieme ad essa.  

Prima si individua la rendita catastale della casa (es: 500 euro) che deve essere rivalutata del 5%, ossia moltiplicata per 1,05.

Es: 500,00 x 1,05 = 525,00

La rendita così ottenuta deve essere moltiplicata per 160.

Es: 525,00 x 160 = 84.000

Al valore catastale così ottenuto si deve applicare l’aliquota del 0,4%, dividendo la somma per 100 e poi moltiplicando per 0,4

Es: 84.000 / 100 = 840 x 0,40 = 336,00 euro

Ora, dall’imposta dovuta occorre togliere la detrazione fissa di 200 euro ed eventuali 50 euro per ogni figlio convivente fino a 26 anni di età. 

Es: 336 – 200 = 80,00 euro

La somma ottenuta va infine divisa in due; ciò che si ottiene è l’acconto Imu. 

Es: 80,00 / 2,00 = 40 euro

SECONDA CASA

La seconda casa, affittata o meno, paga l’acconto Imu con l’aliquota dello 0,76%. Sono considerate seconde case anche quelle concesse in uso gratuito a parenti o amici. Le case non affittate e quelle di proprietà di anziani ricoverati in case di riposo sono considerate come seconde case ai fini dell’acconto Imu, così come è considerata seconda casa quella non affittata e di proprietà di italiani residenti all’estero. 

Il procedimento per il calcolo dell’acconto Imu è simile. Per cui bisogna trovare la rendita catastale della casa ( es: 1000) e moltiplicarla per  1,05. 

Es: 1000,00 x 1,05 = 1050,00

La rendita va quindi moltiplicata per il coefficiente 160 per ottenere il valore catastale. 

1050,00 x 160 = 168.000

Sul valore catastale così ottenuto bisogna applicare l’aliquota dello 0,76%, dividendo il valore catastale per 100 e moltiplicandolo poi per 0,76.

Es: 168.000,00 /100 = 1680 x 0,76 = 1276,8

Infine, la somma ottenuta va divisa per due e si ottiene l’acconto Imu da pagare. 

Es: 1276,8 / 2,00 = 638,4 euro

CASE POPOLARI

Identico è il procedimento da seguire in caso di immobili degli ex Iacp e delle cooperative a proprietà indivisa assegnate ai soci e usate come abitazioni principali. In tal caso i proprietari devono calcolare l’Imu applicando l’aliquota dello 0,76%, devono considerare la detrazione fissa di 200 ma non hanno diritto alle ulteriori detrazioni di 50 euro per ogni figlio. 

CASE RURALI STRUMENTALI

Il procedimento da seguire è sempre lo stesso, solo che si applica l’aliquota Imu dello 0,2%. Non pagano l’Imu le case rurali strumentali situate in zone montane o parzialmente montane. 

ALTRI IMMOBILI

I fabbricati che si trovano in categoria D, come i capannoni,  non censiti e proprietà di imprese, devono pagare l’Imu con l’aliquota dello 0,76%. 

Tutti gli altri immobili, diversi da quelli in categoria D non censiti, diversi dalle case e immobili rurali, devono pagare l’acconto Imu con l’aliquota dello 0,76%. Ciò che cambia è il coefficiente per  cui si deve moltiplicare la rendita al fine di ottenere il valore catastale dell’immobile.  Tali coefficienti sono diversi a seconda della categoria catastale della casa. Vediamoli nel dettaglio:

- Cat. A/10, uffici:     moltiplicatore è 80;

- Cat. C/1, negozi:     moltiplicatore è 55;

- Cat. C/2, C/6, C/7, box auto, magazzini, garage non pertinenziali di prime case:  moltiplicatore è 160;

- Cat. C/3, alboratori artigianali, moltiplicatore è 140;

- Cat. Da D/1 a D/10, escluso D/5, capannoni industriali, alberghi, ospedali, ecc: moltiplicatore è 60;

- Cat. D/5, banche e assicurazioni: moltiplicatore è 80;

- Cat. Da B/1 a B/8, scuole, ospedali, caserme: moltiplicatore è 140; 

- Cat. C/4 e C/5, stabilimenti balneari e palestre: moltiplicatore è 140.

Monti: detrazione 55% prorogata fino al 2012, detrazione 36% diventa strutturale dal 2013. La manovra del governo Monti denominata decreto Salva-Italia ha interessato anche la materia dell’edilizia sostenibile. 

In questo campo il decreto ha previsto la proroga della detrazione del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici fino al 31 dicembre 2012. Inoltre, il decreto stesso ha previsto che dal 2013 la detrazione del 36% è destinata a divenire strutturale, ossia di divenire indeterminata nel tempo.

Entrando nello specifico, il decreto prevede, dal prossimo gennaio 2012, la detrazione fiscale del 36% delle spese documentate e per un importo non superiore a 48mila euro per lavori:

1) Di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo, nonchè ristrutturazione edilizia eseguiti sulle parti comuni di edificio residenziale;

2) Di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia eseguiti sulle singole unità immobiliari residenziali di ogni categoria catastale, anche fabbricati rurali, e sulle loro pertinenze;

3) Di ricostruzione o  ripristino dell’immobile danneggiato a causa di eventi calamitosi, sempre che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;

4) Volti all’attuazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;

5) diretti alla eliminazione delle barriere architettoniche;

6) riguardanti l’adozione di misure indirizzate a impedire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;

7) concernenti la realizzazione di opere volte alla cablatura di edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico;

8) attinenti all’esecuzione di opere rivolte al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia (dal 2013);

9) concernenti l’adozione di misure antisismiche;

10) di bonifica dall’amianto e di realizzazione di opere finalizzate a evitare gli infortuni domestici.

La proroga della detrazione fiscale del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici è stata inserita al comma 4 dell’articolo 4 del decreto Monti, intitolato “Detrazioni per interventi di ristrutturazione, di efficientamento energetico e per spese conseguenti a calamità naturali” che, inoltre, tratta la stabilizzazione della detrazione fiscale del 36% per le ristrutturazioni edilizie. Come si nota dalla lettura del testo, la detrazione del 36% è stata allargata anche alle zone colpite da calamità naturali, come le alluvioni che negli ultimi tempi hanno investito la Liguria, la Sicilia e la Toscana.

Qualora, poi, gli interventi di riqualificazione energetica siano eseguiti su unità immobiliari residenziali destinate promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio di attività commerciale, la detrazione applicata viene ridotta del 50%.

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IMU IN TRE RATE

Per quanto riguarda il pagamento dell’acconto Imu in tre rate è stato dunque prevista tale possibilità solo per quest’anno, per le abitazioni principali; le scadenze sono a giugno, settembre e dicembre.

E’ stato anche imposto anche una rivisitazione più rigorosa del concetto di abitazione principale con la conseguenza che le detrazioni e l’aliquota ridotta toccherà unicamente per la casa in cui il proprietario ha la dimora abituale e la residenza anagrafica.

La rateizzazione dell’Imu sull’abitazione principale prevede il primo versamento, del 33% (non più del 50%),  il 18 giugno 2012, tenuto conto dell’applicazione dell’aliquota agevolata al 4%, della detrazione fissa di 200 euro e delle ulteriori detrazioni di 50 euro per ogni figlio convivente fino a 26 anni. 

A settembre andrà pagata la seconda rata, mentre a dicembre il saldo, maggiorato del conguaglio conteggiato sull’aliquota effettiva decisa dai Comuni. 

Attenzione però in quanto l’aliquota agevolata nonché le detrazioni si applicheranno solo su una casa per ogni nucleo familiare. 

Al contrario, per le seconde case le disposizioni rimangono quelle vecchie, ossia l’acconto Imu va pagato in due tranche, il 50% a giugno ed il saldo a dicembre. 

RIFORMA CATASTO

Abbiamo parlato all’inizio dell’articolo di un ulteriore novità, ossia la riforma del Catasto che prevede un nuovo sistema per stabilire la rendita degli immobili, cosa che avrà conseguenze sul fronte della pressione dell’Imu. 

Finora, per determinare la rendita catastale di un immobile si consideravano determinate caratteristiche proprie dell’immobile, come le caratteristiche costruttive,  ed altre esterne all’immobile come a presenza di servizi; così l'immobile veniva  collocato all'interno di una categoria e classe catastale. Quindi, si moltiplicava la tariffa d'estimo corrispondente a quella categoria e classe per il numero di “vani” dell’immobile e si otteneva  la rendita catastale. 

Con la riforma del Catasto vengono ora individuate delle microzone, ossia piccoli territori comunali aventi caratteristiche omogenee; nell'ambito delle microzone e per ogni tipo di immobile si troverà il valore medio di mercato. 

A quest’ultimo verranno applicati dei coefficienti correttivi riguardanti l’ubicazione, l’epoca di costruzione, la destinazione, il grado di finitura dell’immobile. Tali coefficienti funzioneranno in base ad un algoritmo che alla fine andrà a stabilire il valore unitario dell’immobile del metro quadrato.

Dopo svariate proroghe finalmente la legge finanziaria per il 2010 ha reso definitiva l'aliquota Iva del 10% in edilizia per tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici abitativi.

L'aliquota ridotta si applica solo alle prestazioni che riguardano gli interventi di manutenzione delle parti comuni di condomini destinati prevalentemente ad abitazione, cioe' edifici la cui superficie totale dei piani fuori terra e' destinata per oltre il 50% ad uso abitativo.

L'aliquota ridotta e' applicabile anche alle prestazioni di manutenzione di impianti tecnologici quali ascensori, impianti di riscaldamento, ecc., .

Purtroppo l'aliquota ridotta non e' applicabile alle prestazioni dei professionisti (geometra, ingegnere, architetto, ecc.)e nemmeno alle prestazioni che non possono inquadrarsi nell'edilizia come la pulizia delle aree comuni condominiali.

Anche le forniture di beni sono agevolate se rientrano in un contratto d'appalto. Unica limitazione e' quella relativamente ai cosiddetti beni significativi, ovvero, tassativamente, ascensori e montacarichi, infissi interni ed esterni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza. In questi casi deve essere applicata l'Iva al 20% sulla parte di costo dei beni significativi eccedente l'importo della manodopera e degli altri beni. Questo vuol dire che nella maggior parte dei casi e' applicabile l'Iva al 10% all'intero corrispettivo.
Da notare che il valore di un bene significativo e' determinato liberamente dalle parti, ma evidentemente un valore piu' basso del costo di acquisto per il fornitore non puo' essere ben visto dall'amministrazione finanziaria in caso di controllo.

Le maggioranze per la delibera di approvazione dei lavori oggetto di detrazioni del 36 e 55%.

L'assemblea può approvare gli interventi volti a fruire della detrazione del 36 e del 55% con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dai soli condomini intervenuti e sempre che vi sia stato previamente una esame o una certificazione energetica effettuata da un tecnico qualificato. Questa è la situazione dopo la legge n. 10 del 1991. 

Gli adempimenti formali e la documentazione prevista per la procedura di detrazione del 55% per interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti sono ridotti rispetto a quelli del 36%.

Il modello di comunicazione preventiva dei lavori deve essere inviato all'Agenzia delle Entrate senza alcun allegato solo se i lavori non dovessero essere ultimati nel periodo d'imposta di riferimento. 

Rimangono naturalmente ferme le modalità di pagamento delle spese per gli interventi e l'obbligo di conservazione dei documenti. Spetta invece all'amministratore trasmettere all'Enea la documentazione riguardante gli interventi entro 90 giorni dalla ultimazione dei lavori. 

Imu 2012: come si paga. Nella giornata di ieri l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con il provvedimento n. 53909 per fissare le modalità con cui effettuare il versamento dell’Imu. 

L’Imu 2012 dovrà essere pagata mediante l’utilizzo del modello F24 al quale sono state per l’occasione anche apportate delle modifiche e sono stati variati codici tributo al fine di non creare confusione tra i vecchi codici Ici e quelli nuovi Imu. 

Per il pagamento dell’Imu da parte dei titolari di partita Iva è stato previsto che essi debbano versare il tributo unicamente in forma telematica. 

Il nuovo modello di F24 è un modello semplificato che può essere usato da tutti i contribuenti, non solo per il pagamento dell’Imu ma anche per pagare le varie imposte regionali, locali e quelle erariali. La compilazione del modello potrà anche avvenire on line collegandosi sul sito dell’Agenzia delle Entrate dove è presente una procedura guidata che permetterà di compilare con facilità il modello e stamparlo, ma anche di compilarlo e pagare direttamente. 

Di seguito si indicano i nuovi codici tributo stabiliti dall’Agenzia per il pagamento dell'IMU: 

- 3912 («Imu - imposta municipale propria su abitazione principale e relative pertinenze - articolo 13, c. 7, d.l. 201/2011 - Comune»);

- 3913 («Imu - imposta municipale propria per fabbricati rurali ad uso strumentale - Comune»);

- 3914 («Imu - imposta municipale propria per i terreni - Comune»);

- 3915 («Imu - imposta municipale propria per i terreni - Stato»);

- 3916 («Imu - imposta municipale propria per le aree fabbricabili - Comune»);

- 3917 («Imu - imposta municipale propria per le aree fabbricabili - Stato»);

- 3918 («Imu - imposta municipale propria per gli altri fabbricati - Comune»);

- 3919 («Imu - imposta municipale propria per gli altri fabbricati - Stato»);

- 3923 («Imu - imposta municipale propria - interessi da accertamento - Comune»);

- 3924 («Imu - imposta municipale propria - sanzioni da accertamento - Comune»).

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La normale destinazione di portoni e accessi è quella di “creare una zona di disimpegno, di rispetto e di protezione dell’intero edificio, a vantaggio di tutti i condomini”. L’articolo 1117 del codice civile stabilisce che “il portone d’accesso dell’edificio, pedonale o carraio, è parte comune a tutti i condomini”, con conseguente corollario che tutti i condomini hanno il diritto di fruirne, ma anche il dovere di partecipare alle spese di manutenzione necessarie, siano o meno utilizzabili o utilizzati da tutti. Al rispetto di questa regola è tenuto anche il proprietario del pianerottolo servito da un suo proprio ingresso indipendente rispetto a quello destinato agli altri piani dello stabile, come dettato anche da una sentenza della Cassazione del 1962, la numero 1398.

Cosa si intende, in pratica, per decoro architettonico?

In primo luogo, va' precisato che “il decoro architettonico è un bene comune che, pur privo di consistenza materiale, è, tuttavia, economicamente quantificabile, in quanto una sua consistente modificazione potrebbe determinare anche un deprezzamento del valore commerciale della singola unità immobiliare” (De Renzis – Ferrari – Nicoletti – Redivo “Trattato del Condominio” Ed. Cedam). In pratica, per decoro architettonico si intende l’armonia e la piacevolezza dell’aspetto architettonico dell’edificio condominiale, nonché la rispettabilità e la dignità dello stesso (Corte di Appello di Milano del 17 Giugno 1997).

Si può dire che tutte le opere alterano l’aspetto architettonico del fabbricato?

Non esiste, chiaramente, un elenco di opere “vietate”. Và valutato caso per caso, tenendo conto in primo luogo di eventuali divieti contenuti nel Regolamento di Condominio, soprattutto se questo è “contrattuale”, e cioè se è stato approvato da tutti i Condomini in un’assemblea plenaria, o se è stato allegato a tutti i rogiti di acquisto delle unità immobiliari del fabbricato.

Infatti il citato Regolamento può addirittura stabilire il divieto di mettere in opera qualsiasi opera modificatrice, anche se migliorativa, dell’aspetto esterno dello stabile (Cass. 12 dicembre 1986, n. 7398).

Diverso è il caso in cui il Regolamento non disponga nulla in proposito. In tale caso è il Giudice che decide se un’opera sia tale da alterare o deturpare l’estetica dello stabile.

C’è distinzione di trattamento tra fabbricati di valore storico o artistico e fabbricati moderni?

Esiste questa distinzione. È chiaro che è molto più grave chiudere, con una struttura in alluminio, un balcone di un palazzo “d’epoca”, che chiudere un balcone di un palazzo moderno, che presenta linee architettoniche molto più semplici, senza decori o fregi. A tal proposito, la sentenza del Tribunale di Milano dell’8 Maggio 1989, ha considerato lecita appunto la chiusura di un balcone in un edificio di architettura moderna.

Comunque, in casi dubbi, il consiglio che dò sempre è quello di sottoporre qualsiasi opera all’attenzione dell’Assemblea, e farla approvare dalla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Sulla natura dei balconi e sulla imputabilità delle relative spese.

Secondo un indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, il balcone aggettante viene ritenuto accessorio dell'appartamento, con esclusione di ogni natura condominiale se non nel caso in cui il balcone o suoi singoli componenti costituiscano motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell'edificio.

A parte quest'unica eccezione il balcone viene quindi considerato come una parte dell'appartamento cui offre utilità esclusiva.

I frontalini dei balconi aggettanti sono dunque da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva proprietà del titolare del balcone medesimo. Analogo discorso deve farsi per i parapetti e il sottobalcone.

Si forniscono di seguito i riferimenti giurisprudenziali circa l'indirizzo enunciato: Cass.8159/1996; Cass.637/2000; Cass.1784/2007; Cass.15713/2007.

Tra le pronunce in argomento si segnala la seguente: "I balconi aggettanti di un edificio in condominio, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condòmini quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso. Ancorchè, infatti, in una tale evenienza possa riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, trattasi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili (Come si verifica, invece, se i balconi stessi siano incassati nel corpo dell'edificio, atteso che in quest'ultima eventualità i vari balconi sovrastanti svolgono contemporaneamente funzione sia di separazione sia di copertura sia di sostegno) " (Cass.II sent.30-7-2004 n.14576)

La spesa per il restauro del balcone aggettante, del frontalino, del parapetto e del sottobalcone deve quindi addebitarsi esclusivamente al proprietario del balcone.

Nella fattispecie dedotta in quesito deve ritenersi che i balconi aggettanti non svolgano alcuna particolare funzione decorativa o estetica, con la conseguenza che le spese afferenti riguardano solo i rispettivi proprietari e che coloro che non hanno balconi ne sono esclusi.

Sul restauro del terrazzo in aggetto parziale.

Il corretto criterio di ripartizione della spesa di rifacimento del terrazzo esclusivo parzialmente aggettante prevede che, conformemente ad un orientamento giurisprudenziale ormai acquisito, siano addebitate al solo utilizzatore esclusivo le spese afferenti la parte in aggetto, mentre la restante parte avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti viene ripartita ai sensi dell'art.1126 cod.civ.

Secondo la giurisprudenza la parte aggettante di una terrazza di piano attico rappresenta infatti esclusivamente un ampliamento della superficie utile della terrazza la cui spesa di manutenzione va ripartita in base all'art. 1126 cod. civ. considerando tale superficie come quella di un balcone (Trib. Catania 20 marzo 1986, n. 410). Le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo (App. L'Aquila 14 febbraio 1992).

La spesa per le copertine del parapetto compete al proprietario del terrazzo medesimo in quanto esse costituiscono accessorio del parapetto

Con riferimento alla porzione di spesa da ripartire in funzione del criterio di cui all'art.1126 cod.civ., va quindi escluso il criterio di ripartizione in base ad una proporzione metrica della copertura.

In sostanza non si può limitare la partecipazione millesimale alla spesa in proporzione alla sola area coperta dal lastrico da restaurare.

Ne consegue che, ove il lastrico solare copra una porzione limitata di un appartamento sottostante, questo partecipi integralmente secondo la propria quota millesimale.

La giurisprudenza afferma che l'art.1126 cod.civ., nel chiamare a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura di due terzi, "tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso finge da copertura, con esclusione dei condòmini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cass.4-6-2001 n.7472).

"E' sufficiente quindi che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell'intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo. Quando l' art. 1126 c.c. fa riferimento alla "porzione di piano" non intende avere riguardo alla "porzione" della proprietà, per ragguagliarvi la ripartizione dei restanti due terzi delle spese, ma alla porzione come unità: l'unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo siano "coperte" dal lastrico." (Cass.27-11-2001 n.3343).

Si ritiene quindi di gran lunga preferibile il criterio dell'attribuzione delle spese di rifacimento nella misura stabilita dall'art.1126 cod.civ. senza alcun computo di proporzionalità dell'area coperta.

Sul restauro della terrazza a copertura di un solo piano sottostante.

Secondo un orientamento recente, la fattispecie sembra poter essere disciplinata con il criterio di ripartizione di cui all'art.1125 cod.civ., che prevede la ripartizione della spesa in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani.

Nel caso che ci occupa, infatti, il solaio di copertura dei locali interrati funge da sostegno al terrazzo (Cass.14-9-2005 n.18194, con un precedente in Cass.18-3-1989 n.1362 e altre).

Si riporta in massima la recente sentenza, che ha innovato l'orientamento precedente:

"In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art.1126 cod.civ. (presupponendosi l'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), dovendosi invece procedere ad una applicazione analogica dell'art.1125 cod.civ. il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificando un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art.1123 co.2 cod.civ.".

L'indirizzo esposto non è però univoco, essendo intervenute altre pronunce successivamente che si sono riportate al criterio dell'art.1126 cod.civ.

Recentissima è un'altra pronuncia della fine del 2008 che sembra ritornare invece all'indirizzo interpretativo che privilegia l'applicazione dell'art.1125 cod.civ. (divisione in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani).

Riferimenti normativi

La legge n. 675/1996 (legge sulla privacy) e i successivi decreti legislativi n. 123 del 9/5/97, n. 255 del 28/7/97, n. 171 del 13/5/98, n. 389 del 6/11/98 hanno introdotto nel nostro ordinamento giuridico norme che tutelano il diritto alla riservatezza.

Chi è il gestore, nonché il responsabile del trattamento dei dati personali, all’interno del Condominio?

Chiaramente, all’Amministratore spetta la concreta gestione del trattamento ed egli è quindi responsabile di tale gestione; ciò in virtù del mandato ad Amministrare, che presuppone l’utilizzo e la diffusione di quei dati strettamente necessari allo svolgimento delle Sue mansioni.

Quindi è lecito che i Condomini vengano a conoscenza di informazioni relative ad altri Condomini del fabbricato?

Certamente. Il Garante parte dal presupposto che i Condomini non sono soggetti terzi tra loro, rispetto a quei dati che sono necessari alla gestione del Condominio; quindi, un Condomino non solo ha il diritto ad avere un elenco dei proprietari, ma è altresì suo diritto entrare in possesso della documentazione che comprova tale diritto. Si tratta, quindi, per la materia condominiale, di limiti che la legge pone in atto nei confronti di un eventuale abuso posto in essere durante il trattamento dei dati: ad esempio, non è lecito pubblicare in bacheca, accessibile, quindi anche agli estranei, un elenco dei Condomini morosi, mentre è consentito (anzi è obbligatorio), distribuire a tutti i Condomini il bilancio consuntivo in cui comunque è facilmente deducibile chi è che non paga il Condominio, poiché compare una colonna in cui risultano i versamenti fatti dai Condomini.

Quali informazioni non possono essere tassativamente diffuse tra i Condomini o all’esterno del Condominio?

Sicuramente i “dati sensibili”, è cioè quelli idonei a rivelare l’origine razziale ed etica, le convinzioni religiose o filosofiche, le opinioni politiche, le adesioni a partiti o sindacati, associazioni od organizzazioni a carattere religioso, e similari.