ISTALLAZIONE DI CANNE FUMARIE PRIVATE SU SPAZI CONDOMINIALI

In generale sull’utilizzazione delle parti comuni:

In base all’art. 1102 del Codice Civile, che disciplina l’uso della cosa comune, “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.”

L’art. 1120 del Codice Civile aggiunge che: “Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio, inservibili all’uso o al godimento anche di un solo Condomino.

In particolare, in quali casi un Condomino (ad esempio un commerciante) può installare una canna fumaria in appoggio su parti condominiali?

In tutti i casi in cui vengano rispettati gli articoli 1102 e 1120 del Codice Civile (Tribunale di Napoli 17/3/1990, n° 3422; Cassazione Civile n° 7299 del 9/7/91; Cassazione Civile n° 6341 del 16/5/200). Ad esempio, un Condomino che installa una canna fumaria sul piano di copertura di un fabbricato adibito a stenditoio condominiale, il quale ha una superficie quadrata molto limitata, rischia di occuparne una buona parte; quindi, oltre a non consentire ad altri Condomini di farne un pari uso, perché non c’è spazio sufficiente per tutti, snatura la funzione dello stenditoio, che in parte non può più essere utilizzato a tale scopo, perché appunto occupato dall’ingombro della canna fumaria. La cosa è diversa se lo stenditoio è molto grande.

Esiste un obbligo di rispetto delle distanze legali dalle vedute (cioè dalla finestre) nell’appoggio di una canna fumaria sulla facciata di un fabbricato?

In base all’art. 907 del Codice Civile, non si può costruire ad una distanza inferiore ai tre metri dalla proprietà di una altro individuo. Quindi, la canna fumaria, non si può trovare ad una distanza inferiore di tre metri dalla finestra di un Condomino. Detta norma, non si applica se l’impianto non può avere una collocazione diversa, tale da rispettare la distanza legale; in tal caso il diritto di godimento del Condomino delle parti comuni (facciata del Condominio) prevale sulla generica normativa prevista dall’art. 907 del Codice Civile (in tal senso: De Tilla, Opere eseguite dal Condominio sulla proprietà esclusiva, in GC, 1995, I, 2144).

C’è un modo per salvaguardare l’estetica del fabbricato?

Quanto previsto dall’articolo 1120 del Codice Civile è troppo generico, facendo riferimento all’obbligo del rispetto del decoro architettonico nell’utilizzo delle parti comuni. In realtà, non esiste una normativa specifica che preveda le casistiche dei lavori che comportano il deturpamento del decoro o dell’estetica di un Condominio. la decisione in merito spetta, di volta in volta, al Giudice, il quale tiene conto di numerosi fattori: pregio architettonico del fabbricato, sua ubicazione (periferia o centro della città), possibilità di eseguire l’opera in altre parti dello stabile (chiostrina, retro del palazzo, ecc.).

E’ necessaria una delibera assembleare a favore dell’installazione da parte di un Condomino, di una canna fumaria su parti condominiali?

Se vengono rispettati i dettami dei citati articoli del Codice Civile, non è necessaria alcuna delibera da parte dell’Assemblea.

Al contrario “è nulla la delibera dell’Assemblea, presa a maggioranza, che approvi un’utilizzazione particolare da parte di un singolo Condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione, rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui quali: asservimenti, immissioni o molestie lesive del diritto degli altri Condomini sulle cose e servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi (Cassazione 28/8/1993 n° 9130)