INFILTRAZIONI D'ACQUA NEL BOX DI UN CONDOMINIO

parte comune del condominio, in quanto svolge la funzione di copertura del fabbricato. Pertanto, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino proprietario o utilizzatore, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Ne consegue che il Condominio, in qualità di custode ex art. 2051 c.c. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico solare o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione.

In concetto di “manutenzione” dei lastrici solari comprende non soltanto i necessari interventi di ripristino delle strutture preesistenti per cattiva o negligente manutenzione, ma anche interventi specifici di modifica o integrazione conseguenti a vizi o carenze costruttive originarie. Fatta salva, in tale ultima ipotesi, l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore, ove possibile.

Nella sentenza in commento, la Corte di cassazione applica i principi anzidetti all’ipotesi di infiltrazioni d’acqua nei box sottostanti l’edificio condominiale, provenienti dal lastrico solare in proprietà esclusiva.

Nel caso di specie, i condomini proprietari dell’appartamento al primo piano con annesso piano di calpestio avevano agito in giudizio per ottenere dai proprietari dei box sottostanti il loro appartamento il rimborso delle spese sostenute per l’esecuzione di lavori necessari ad eliminare le infiltrazioni idriche manifestatesi nei box e nelle mura perimetrali.

La Suprema Corte, confermando la sentenza d’appello, ha riconosciuto agli attori il diritto al rimborso di una quota pari ai 2/3 della spesa relativa al lastrico solare ex art. 1126 c.c., nonché della spesa sostenuta per il muro perimetrale del condominio, da ripartire ex art. 1123 c.c.

Il lastrico solare a livello e l’adiacente piano di calpestio svolgono la funzione di copertura dei box del fabbricato, per cui l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava anche sui condomini proprietari dei box medesimi, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Nella fattispecie, inoltre, non assume alcuna rilevanza la circostanza che le infiltrazioni d’acqua non erano state conseguenza da una cattiva o negligente, bensì causate da vizi e carenze costruttive originarie (nel caso specifico, mancata impermeabilizzazione del lastrico solare). Anche in tal caso i proprietari dei box sottostanti rimangono obbligati a contribuire alle spese insieme ai proprietari del lastrico, con la possibilità di agire in rivalsa nei confronti del costruttore dell’edificio, ove ciò sia possibile.