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Adeguamento impianti condominiali


Descrizione: Apposita normativa obbliga spesso il condominio ad intervenire sulla struttura condominiale:l’ascensore, l’impianto elettrico, l’impianto di riscaldamento ed ecct., cosi la legge quale le norme europee per l’ascensore. Tutte queste normative sono poste in essere per conseguire obbiettivi di sicurezza della vita nonché dell’incolumità delle persone, onde proteggere gli utenti e i terzi consentendo di raggiungere degli standard di sicurezza per tutti i condomini. Un problema che si pone però è quello di capire se questo tipo di manutenzione deve ascriversi in ordinaria oppure straordinaria che incide sul tipo di criterio di ripartizione delle spese da applicare. Pertanto si pone un quesito se le spese imposte da alcune leggi sia da annoverarsi tra quelle ordinarie oppure straordinarie, per le quali occorre un’apposita delibera condominiale.

Il problema che si pone è sicuramente inerente all’amministratore condominiale e al suo relativo comportamento che dovrà porre in essere, nel caso in cui l’assemblea si opponga ai lavori.

In dottrina sussistono due filoni: il primo che ritiene che che si tratta di lavori straordinari e pertanto necessaria la convocazione dell’assemblea condominiale che dovrà deliberare i suddetti. Un secondo filone che ritiene i lavori rientranti in quelli di ordinaria amministrazione e per cui non necessaria l’autorizzazione dell’assemblea.

Come detto questo tipo di lavori hanno l’obbiettivo della sicurezza dei singoli individui o condomini e pertanto i detti lavori possono essere annoverati come lavori di necessità. Occorre distinguere per meglio inquadrare la fattispecie, i lavori di ordinaria e quelli di straordinaria amministrazione. I lavori di ordinaria amministrazione sono quelli che riguardano la manutenzione del bene comune viceversa quelli straordinari possono anche prevedere la costruzione di un  nuovo bene (es. costruzione di un’ascensore condominiale). Fatto questo breve cenno alla differenza tra lavori di ordinaria e straordinaria amministrazione, si ritiene che “i lavori imposti per legge”, poichè  attengono alla sicurezza e per cui di necessità, anche in base all’ art. 1005 c.c. che annovera tra i lavori straordinari anche quelli di necessità, sono da considerarsi lavori di straordinaria manutenzione e come tali vanno ripartiti.


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